Energieausweis - Pflicht

Allgemeines
Die Regelungen zum Energieausweis wurden mit 1. Dezember 2012 durch das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) geändert. Wie nach bisheriger Rechtslage muss bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (somit von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) ein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt werden. Die Pflicht trifft den Verkäufer bzw. den Vermieter oder Verpächter.

Vorlage- und Aushändigungspflicht
Der Verkäufer bzw. der Vermieter oder Verpächter eines Gebäudes muss potentiellen Käufern bzw. Mietern oder Pächtern einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen.

Während der Vertragsverhandlungen reicht ein "Zeigen" des Energieausweises rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung aus, nach Vertragsabschluss muss dem Vertragspartner der Energieausweis (oder eine vollständige Kopie davon) innerhalb von 14 Tagen ausgehändigt werden.

Wird nur eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit verkauft, vermietet oder verpachtet, kann der Verkäufer bzw. der Vermieter oder Verpächter wählen, ob ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz

• dieser Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit oder
  
• eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder
• des gesamten Gebäudes vorgelegt und ausgehändigt wird.
  

Für Einfamilienhäuser kann auch ein Energieausweis, der bereits für ein vergleichbares Gebäude erstellt wurde, verwendet werden – vorausgesetzt der Ausweisersteller bestätigt die Ähnlichkeit dieser Gebäude hinsichtlich der Gestaltung, Energieeffizienz, Lage, Größe und des Standortklimas.

Die Vorlage eines Energieausweises bei Errichtung eines Baus richtet sich nach den baurechtlichen Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes. Wird aber schon im Errichtungsstadium (oder ev. sogar noch davor) ein Verkaufs-, Vermietungs- oder Verpachtungsvertrag geschlossen, muss dem Käufer bzw. dem Mieter oder Pächter ein Energieausweis vorgelegt werden.

Achtung: Vor dem 1. Dezember 2012 ausgestellte Energieausweise behalten bis zum Ablauf von zehn Jahren ihre Gültigkeit. Daher kann auch nach diesem Zeitpunkt der Vorlage- und Aushändigungspflicht noch mit einem Energieausweis nachgekommen werden, der nach der alten Rechtslage erstellt wurde (sofern der Energieausweis nicht älter als 10 Jahre ist). Die Pflicht zur Vorlage- und Aushändigung eines Energieausweises kann nicht durch Vereinbarung (z.B. zwischen Verkäufer und Käufer) ausgeschlossen werden.

Anzeigen in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen
Wenn ein Gebäude oder Nutzungsobjekt in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen, wie z.B. Zeitungsinseraten oder Inseraten in elektronischen Medien, angeboten wird, muss der Verkäufer bzw. Vermieter oder Verpächter bzw. der beauftragte Immobilienmakler in der Anzeige den Heizwärmebedarf (HWB) und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) angeben.

Da es sich bei dem Gesamtenergieeffizienz-Faktor um eine Neuschöpfung handelt, reicht die Angabe des Heizwärmebedarfs im Inserat dann aus, wenn der Verkäufer oder Vermieter zur Erfüllung seiner Vorlage- und Aushändigungspflicht einen noch nach früherer Rechtslage erstellten Energieausweis heranziehen will (was zulässig ist, wenn es sich um einen höchstens zehn Jahre alten und im Einklang mit der früheren Gebäuderichtlinie erstellten Energieausweis handelt).

Wie ist ein Energieausweis zu interpretieren?
Anhand einer Farbskala kann abgelesen werden, wie energieeffizient die Werte sind: Je weiter der ermittelte Endenergiewert im grünen Bereich liegt, desto energieeffizienter ist das Gebäude. Darüber hinaus liefert der Energieausweis Vergleichswerte für ähnliche Gebäude. Dies unterstützt potenzielle Käufer und Mieter bei der Auswahl einer Immobilie. Für Eigentümer bietet das Dokument eine Orientierung hinsichtlich möglicher Modernisierungsmaßnahmen. 

Ausnahmen
Von der Informations-, Vorlage- und Aushändigungspflicht sind ausdrücklich folgende Gebäudekategorien ausgenommen:

• Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden
• Im Falle eines Verkaufs Gebäude, die aufgrund ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif sind (das Gebäude muss im Inserat als abbruchreif bezeichnet werden und der Käufer muss durch eine entsprechende Klausel im Vertragsdokument seine Absicht zum Ausdruck bringen, das Gebäude innerhalb von drei Jahren auch tatsächlich abzubrechen)
• Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste oder sonstige religiöse Zwecke genutzt werden
• Provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren
• Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen jeweils der überwiegende Anteil der für die Raumheizung und Raumkühlung angewendeten Energie durch Abwärme abgedeckt wird
• Wohngebäude, die nach ihrer Art nur für die Benutzung während eines begrenzten Zeitraums je Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benützung liegt, z.B. Ferienhäuser, Badehütten
• Frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m²

Rechtsfolgen
Die in einem vorgelegten Energieausweis angegebenen Energiekennzahlen gelten unter Berücksichtigung der bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten als bedungene Eigenschaft im Sinne des allgemeinen Gewährleistungsrechts. Daneben haftet der Ausweisersteller dem Käufer oder Mieter unmittelbar für die Richtigkeit des Ausweises.

Achtung: Der Energieausweis trifft nur Aussagen über den energietechnischen Zustand des Gebäudes, nicht aber über einen bestimmten Energieverbrauch.

Wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird, gilt eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Falls dem Käufer bzw. Mieter oder Pächter der Energieausweis nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung nicht übergeben wird, kann er sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis auf Kosten des Verkäufers bzw. des Vermieters oder Verpächters einholen. Der Kostenersatz wird mit "angemessenen Kosten" limitiert.

Verwaltungsstrafen
Bei Verletzung der Informations-, Vorlage- oder Aushändigungspflicht können Geldstrafen bis zu 1.450 Euro verhängt werden.

Rechtsgrundlagen
Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012)

Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates 2010/31/EU (Gebäuderichtlinie)

Quelle: HELP.gv.at

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